TRIBUNE : L’immobilier de demain devra être neutre, disruptif et innovant

Par Didier KLING, Président du Groupe CNCEF et de la CNCEF Immobilier

“Patience et longueur de temps font plus que force ni que rage”. Ainsi pourrait-on résumer raisonnablement le vif débat qui a entouré l’absence d’un Ministère plénipotentiaire dédié au Logement. En effet, ce portefeuille,  loin d’être abandonné,  trouvera son attributaire une fois les Législatives passées. Au-delà des mécanismes institutionnels propres à la vie démocratique française, nous savons pertinemment qu’il y a urgence à agir pour l’immobilier dans notre pays. Aussi, le prochain Ministre et ses collègues du Gouvernement auront une feuille de route ambitieuse à tenir. Pour la rendre lisible et objective, il conviendra de tirer les bilans de la loi Élan dont l’esprit consistait à construire “plus, mieux et moins cher”. Force est de constater qu’elle n’a pas porté toutes ses promesses, même si la crise sanitaire n’a pas facilité les choses. 

Pour aller droit au but, la France est en retard. Le problème ne date pas d’hier et s’est aggravé en l’espace de 20 ans. En effet, en 2002, des chercheurs de l’Université Paris-Dauphine, mandatés par le Crédit Foncier, ont estimé qu’il manquait 1 million de logements. Pendant des années, la production n’a pu mettre sur le marché que 300.000 biens. La crise sanitaire, la précarité énergétique, les lois et réglementations en tout genre, la pression sur les bailleurs, propriétaires et la fiscalité trop mouvante sont, aux dires d’experts, une véritable bombe à retardement. Ceci aussi bien pour l’industrie et l’artisanat du BTP que pour les professionnels et les particuliers. Quand les rouages d’un système patinent, c’est une chaîne de valeur qui s’enraye. 

Au moment de la reprise et dans une conjoncture inflationniste, le courage de l’action est indispensable car l’immobilier pèse 11% de notre PIB, soit 266,9 milliards d’euros. Ce marqueur fort s’explique par l’importance du parc national de logements, par le nombre important de résidences secondaires, par les prix immobiliers mais aussi par le niveau de l’endettement.

Parmi les mesures urgentes, nous devons :

• mettre fin au jacobinisme administratif que nous vivons entre l’Etat et ses services décentralisés dans les territoires. Il faut simplifier les règles et les procédures pour ne pas renier l’objectif ambitieux consistant à rattraper notre retard. Donc faire primer le projet à la procédure !
• Donner de la visibilité et de la stabilité aux Français : L’IFOP expliquait dernièrement que 60% de nos compatriotes interrogés dans le cadre d’un baromètre,  considèrent que les contextes économiques et politiques sont tout de même favorables à l’achat d’un bien immobilier. Trois mesures-phares guident leur motivation : la reconduction pour 4 ans du PTZ, la suppression de la taxe d’habitation, la reconduction du dispositif Pinel. En revanche, l’encadrement des loyers est plutôt perçu comme un frein pour les investisseurs de même que les normes en matière énergétique qui représentent le nœud gordien de leur réflexion. 31% des Français  souhaiteraient acheter pour louer mais les cascades de textes contraignants refroidissent leur intention !
• Aller vers un immobilier neutre mais sans passer par une écologie punitive. Si l’on contraint le secteur à devenir plus vertueux, il n’en demeure pas moins que les villes aussi doivent faire un effort en matière de politique de développement durable. Si les voitures sont de moins en moins tolérées dans les centres, la question des transports alternatifs et des transports en commun est fondamentale. Un bien acheté pour être reloué tiendra en partie son potentiel par sa localisation et ses capacités aisées de mobilité en périphérie.
• Déverrouiller des zones à construire de sorte à offrir des logements bien placés dans des espaces désaffectés ou inutilisés à proximité des commerces, à l’environnement calme sans pour autant être excentré.De même dans un périmètre sécurisé, proche du lieu de travail ou de coworking.
• Former les futurs acteurs du BTP aux performances énergétiques et technologiques de demain pour répondre à la demande d’habitations à faible émission en carbone, connectées et intelligentes. Mais aussi des habitats alternatifs et des extensions jusqu’ici freinés par les PLU.
• Inciter à investir en dirigeant une partie de l’épargne COVID collectée en 2021 durant les trois confinements. 170 milliards d’euros d’épargne supplémentaire accumulés par les Français dorment depuis le début de la pandémie, selon la Banque de France. L’immobilier n’a-t-il pas un rôle à jouer de sorte à faire naître un comportement franc de désépargne chez les ménages français ? À condition bien sûr que la fiscalité soit favorable.
• Dialoguer avec les établissements financiers et les institutions européennes au moment où la BCE doit lutter contre l’inflation sans casser la croissance fragilisée par la crise ukrainienne. Ceci pour permettre aux primo accédants d’être le moins pénalisés possible. La hausse des taux d’emprunt et la baisse du taux d’usure pour les prêts de 20 ans et plus vont compliquer la donne pour certains acquéreurs. C’est là que nos courtiers crédits auront une carte à jouer. 

Neutre, disruptif et innovant… Tel devrait être l’immobilier de demain. La CNCEF Immobilier, née de la nécessité de promouvoir une vision constructive de la profession d’expert en immobilier patrimonial, est prête à relever les défis qui nous attendent collectivement si les pouvoirs publics lui en font la demande. 

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Pour aller plus loin :

Retrouvez notre tribune « Faire entrer l’immobilier dans une dynamique résiliente » par Didier KLING, Président du Groupe CNCEF et de la CNCEF Immobilier juste ici.

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