Immobilier : honoraires sur les mandats de vente : à la charge du vendeur ou de l’acheteur ?

Immobilier : honoraires sur les mandats de vente : à la charge du vendeur ou de l’acheteur ?

5 février 2021

Immobilier : honoraires sur les mandats de vente : à la charge du vendeur ou de l’acheteur ?

Les honoraires de l’intermédiaire en transactions pour la vente d’un bien immobilier peuvent être librement mis à la charge du vendeur ou de l’acheteur mais pas dans n’importe quelles conditions.

Tout mandat doit toutefois être signé a priori et prévoir dès ce stade qui aura la charge de la rémunération de l’intermédiaire. La pratique dite du basculement d’honoraires consistant pour certains à faire signer un mandat a posteriori (pour basculer les honoraires charge vendeur à charge acquéreur) est illicite.

Les règles de publicité des tarifs sont encadrées par un arrêté du 10 janvier 2017 (https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2017/1/10/ECFC1638733A/jo/texte) qui assujettit les professionnels de la transaction aux règles du Code de la consommation.

L’intermédiaire doit donc s’en tenir à ce que prévoit la publicité, c’est-à-dire son annonce (et son mandat d’origine) et faire signer un mandat a posteriori dans des termes contraires à ce que prévoit l’annonce serait une pratique sanctionnable s’agissant d’une pratique commerciale trompeuse (par la DGCCRF mais aussi devant un Juge en cas de contentieux).

Les honoraires ne peuvent donc être mis à la charge de l’acquéreur que si l’annonce et le mandat de vente le prévoient dès l’origine et qu’ils sont clairement affichés au moyen d’un pourcentage.

Ainsi, dès le stade de l’annonce, le professionnel s’engage sur les modalités de répartition de ses honoraires telles que prévues dans le mandat de vente.

Dans une étude publiée fin 2016, la DGCCRF dénonçait une information des consommateurs sur les prix et honoraires souvent incomplète, voire déloyale de la part des agences et précisait avoir prononcé 532 avertissements, 264 injonctions, dressé 21 procès-verbaux, et infligé 86 amendes administratives.

Parmi les anomalies relevées : 

  • « mention « frais d’agence inclus » : cette mention n’est valable que lorsque les honoraires sont effectivement à la charge de l’acquéreur et compris dans le prix affiché ;
  • affichage et calcul des honoraires : un grand nombre d’agences calculent leurs honoraires sur la base d’un prix qui comprend déjà les honoraires. Ce mode de calcul conduit à majorer la somme totale due par le consommateur ;
  • basculement des honoraires : la pratique demeure répandue. Cette pratique permet en réalité de s’affranchir de l’obligation d’affichage des honoraires à la charge de l’acquéreur » ;

En résumé

  • La loi permet de mettre les honoraires à charge vendeur ou acquéreur
  • Dans ce dernier cas, le mandat de vente prévoit expressément dès l’origine que les honoraires seront à la charge de l’acquéreur et l’annonce doit obligatoirement mentionner le prix TTC honoraires inclus en premier + la mention « honoraires charges acquéreur » + le montant des honoraires exprimés en pourcentage du prix (calculé sur le prix de vente hors honoraires)
  • Le basculement des honoraires charge vendeur à charge acquéreur en cours de vente est interdit, ce a fortiori si un mandat de recherche exclusif a déjà été confié en amont par l’acquéreur à un intermédiaire
  • Si les honoraires sont à la charge du vendeur, l’annonce peut se contenter d’indiquer le prix de vente + la mention « honoraires charges vendeur » (sans préciser le montant des honoraires de l’agence, que seul le vendeur connaît grâce au mandat)
  • La mention « FAI » ou « honoraires inclus » est à proscrire et elle implique, contrairement à ce que l’on peut penser, que les honoraires sont inclus dans le prix affiché et à charge ACQUEREUR (jugé par la Cour de Cassation : Cour de cassation, chambre civile 3, 17/12/08, n° de pourvoi: 07-15943, publié au bulletin)

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